Il supercondominio: aspetti principali

Di Ing. Angela Mastrandrea – Responsabile Scientifico

Nell’approfondimento di oggi trattiamo un tema che molto spesso ci viene proposto nelle domande dei nostri clienti: il Supercondominio. Vediamo di cosa si tratta e quali sono i nuovi adempimenti in materia.

Secondo l’orientamento giurisprudenziale attuale con il termine “supercondominio” s’intende una pluralità di edifici che costituiscono autonomi condomini anche strutturalmente separati ed hanno spazi e beni di proprietà comune o servizi destinati all’uso comune. Una pluralità di fabbricati, quindi, inseriti in un più ampio complesso immobiliare con in comune cancelli, viali d’accesso, parcheggi, spazi verdi, impianto di riscaldamento o dell’acqua potabile.

Quali sono i principali aspetti che caratterizzano il supercondominio?

I codici fiscali

Mentre un condominio ha bisogno di un solo codice fiscale e di una sola amministrazione il supercondominio ha bisogno di tanti codici fiscali quanti sono i condomini più quello del supercondominio con le relative amministrazioni diverse. Laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali. La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio.

Normativa

In mancanza di norme specificamente dettate per il supercondominio, prima dell’entrata in vigore della riforma, vale a dire fino al 18 giugno 2013, il funzionamento di questa particolare tipologia di compagine era regolato, secondo quanto affermato dalla dottrina e dalla giurisprudenza, dalle stesse norme previste per il condominio. Con l’entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la riforma del condominio), sono state introdotte alcune novità contenute nell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Ad esempio quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare – con la maggioranza prevista all’articolo 1136, quinto comma, del codice civile – il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore.

I partecipanti

Per partecipanti devono intendersi i proprietari delle unità immobiliari. Se un’unità immobiliare è di proprietà di più persone o se su quel cespite coesistono, ad esempio, proprietà ed usufrutto, quei soggetti, ai fini del calcolo del numero dei partecipanti, devono essere considerati alla stregua di un unico proprietario.

Natura del rappresentante

Dalla lettura e dall’interpretazione letterale del comma V dell’articolo 67 ne deriva l’esclusione che il rappresentante del singolo condominio possa essere lo stesso amministratore. Infatti il comma V prevede espressamente che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Pluralità di edifici

Per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.

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