Il recupero dei sottotetti, normativa sismica ed incentivi statali

Recupero sottotetti, a quale normativa ed incentivi fare appello? Lo spieghiamo in maniera dettagliata nell’articolo che segue.

Di Ing. Angela Mastrandrea – Responsabile Scientifico

Il recupero edilizio dei sottotetti esistenti, è da tempo oggetto di una campagna mirata dei legislatori sia in ambito nazionale che locale. Tra le principali finalità che alimentano l’azione amministrativa, vi sono il contenimento del consumo di suolo e Del consumo energetico. Con quest’ultimo scopo, si intrecciano anche gli obiettivi del sistema incentivante dei bonus fiscali che permettono di raggiungere una detrazione fiscale a seguito degli interventi di ristrutturazione e di riqualificazione edilizia.

Quali sono gli aspetti da considerare prima di presentare una pratica edilizia e come impostare correttamente le pratiche strutturali?

Il recupero di un sottotetto, a livello strutturale, si può esprimere sia come recupero edilizio locale che come intervento di adeguamento sismico.

Le pratiche strutturali di conseguenza, possono essere più o meno onerose dal punto di vista redazionale e si distinguono in pratiche per:

• interventi locali;
• adeguamento sismico;
• sopraelevazione

 

L’ultima distinzione è fondamentale, soprattutto in quelle regioni che prevedono l’autorizzazione per la sopraelevazione, a mezzo di richiesta di un’apposita Certificazione.

Un altro aspetto che merita un approfondimento, è quello relativo alle riqualificazioni locali. In seguito alla conversione in Legge del Decreto Sbloccacantieri e del Decreto Sisma (rispettivamente di Giugno e Dicembre 2019), le procedure e le pratiche per la realizzazione e l’asseverazione di regolare esecuzione degli interventi strutturali (intesi come locali), sono state semplificate in modo sostanziale. Si pensi ad esempio, al collaudo statico e di come questo venga sostituito nel caso di interventi locali, dalla Dichiarazione del Direttore dei Lavori Strutturali di regolare esecuzione a strutture ultimate.

Infine, è utile distinguere i possibili titoli edilizi necessari per un recupero di un sottotetto. Infatti, nel caso in cui l’intervento si basi nella sola variazione della destinazione d’uso e non venga effettuata alcune modifica alle parti strutturali, è possibile presentare una CILA. Invece, nel caso in cui l’intervento riguardi le parti strutturali, è possibile  fare riferimento alle due misure di intervento sopra citate (quelle localizzate e quelle più estese)e i conseguenti titoli edilizi saranno una SCIA  o una SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Per completezza, ci sembra doveroso riportare una più completa definizione dei titoli edilizi citati.
SCIA(Segnalazione Certificata di Inizio Attività): si utilizza nei casi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio, ad esempio (come abbiamo visto in precedenza), quando si rinforza la soletta di un sottotetto ma senza  modificare l’altezza del sottotetto.

SCIA alternativa al permesso di costruire: si utilizza nei recuperi di sottotetto che modificano sensibilmente l’edificio, ovvero nei casi in cui:

• la ristrutturazione edilizia porti a un organismo edilizio del tutto o solo in parte diverso dal precedente e comporti modifiche della volumetria complessiva dell’edificio: si pensi ad esempio, al caso di recupero di un sottotetto in cui viene modificata l’altezza;
• la ristrutturazione edilizia preveda un cambio della destinazione d’uso in un centro storico.

CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata): si utilizza per gli interventi per cui non è necessaria la SCIA o il Permesso di costruire, e per i casi in cui non si tratta di attività edilizia libera (ad esempio modifiche interne all’edificio), come la redistribuzione interna dei locali, ma senza modificare gli elementi strutturali dell’edificio.

Gli incentivi fiscali

Intervenire sull’edilizia esistente prevede l’applicazione di numerose agevolazioni fiscali. Questa  opportunità, è stata strutturata dall’amministrazione  pubblica in virtù dei principi di riqualificazione dell’esistente edificio e di contenimento del consumo energetico.

Il sistema dei bonus fiscali, è un sistema premiante in funzione del livello di prestazione che si riesce a far raggiungere all’edificio oggetto di recupero edilizio.

Sintesi dei bonus fiscali per interventi di recupero edilizio- FONTE LOGICAL SOFT

Nel caso di un edificio residenziale ,ad esempio, si ha un bonus fiscale minimo pari al 50%. Se però si interviene migliorando le prestazioni energetiche dell’edificio, si possono raggiungere aliquote di detrazione più alte e così anche per gli interventi di miglioramento del comportamento antisismico della struttura.

Per il recupero di un sottotetto, ovvero nel caso in cui si renda riscaldato un volume che prima non lo era, non sono applicabili i vantaggi dell’Ecobonus.

Risulta invece applicabile il Bonus Ristrutturazioni anche se avviene una variazione di destinazione d’uso: lo specifica una Circolare del Ministero delle Finanze. “L’intervento, comportando appunto una variazione della destinazione d’uso, da sottotetto ad abitabile, consisterà in una ‘ristrutturazione edilizia’”. Dato che la ristrutturazione edilizia è una tipologia di intervento prevista nel Bonus Ristrutturazioni dall’Agenzia delle Entrate, è possibile applicare il vantaggio fiscale.

In merito agli interventi di mitigazione del rischio sismico, valgono i ragionamenti espressi nei capitoli precedenti e dunque vanno considerati gli interventi nella loro consistenza locale o globale per tutta la struttura.

Per quanto riguarda gli interventi locali, è opportuno fare riferimento alle indicazioni riportate nelle Linee Guida per la valutazione del Rischio Sismico degli Edifici, di cui all’allegato A del cosiddetto Decreto Sismabonus: in particolare agli interventi definiti per la valutazione con il Metodo Semplificato.

Come abbiamo visto, il recupero di un sottotetto deve essere affrontato in modo esaustivo sia per gli aspetti strutturali che per gli aspetti urbanistici. Sottovalutare l’importanza delle verifiche strutturali e delle prescrizioni normative, rischia di trasformare il recupero di sottotetto, in un adeguamento sismico con conseguenti oneri di realizzazione ben diversi; ciò potrebbe  addirittura rendere inattuabile il recupero del sottotetto da parte della committenza, per motivi economici.